冀能办案丨成功代理“借名买房”所有权确认纠纷案

作者：马桐律师

基本案情

董某与王某夫妻二人以女儿董A的名义为购买商品房一套，王某支付首付款后，董A从银行办理贷款支付剩余房款，后董A因故去世。董A与丈夫张A育有女儿张B（未成年），董A去世后张A至今未再婚。

开发商认为购房人去世，现房屋权利人尚不确定，为避免纠纷要求通过法律程序确定房屋权利人后再办理交房手续。

办案过程

2023年9月中旬，我所接受董某与王某夫妻二人委托代理本案。办案律师接受律所指派后，了解到委托人已尝试通过过公证方式确定房屋所有权人，但公证处答复可以办理继承公证，无法针对借名买房后确定借名人为房屋的实际权利人办理公证事宜。办案律师第一时间通过案例检索方式归纳出此类“借名买房”案件法院审理的要点——双方是否存在借名买房的合意、是否存在致使“借名买房”合同无效的事由、借名买房的理由是否成立、购房首付款和贷款实际由谁支付、购房合同和房产证等重要资料保管情况、房子实际由谁占有使用、出卖方证明等等。再与委托人沟通了解本案情况，指导其结合本案客观实际、结合审理要点有针对性地准备证据材料。

庭审中，办案律师围绕上述庭审要点一一举证。庭审结束后，又积极与贷款银行沟通提前还清全部贷款，并将贷款结清证明提交法庭，为我方诉求进一步扫清障碍。最终一审法院采纳了办案律师全部观点，支持了我方全部诉讼请求。

案件评析

如果本案按继承纠纷处理，从购房时间上来讲，该房产系董A与张A婚后购买，属于夫妻共同财产，并不完全属于董A的遗产。再者，继承时张B作为未成年人可能会多分一部分遗产。若继承人再处理该房产，也会产生较高的税。综上，若本案按继承纠纷处理，无法最大限度维护委托人权益。

结合本案客观事实，律师分析按“借名买房”合同关系主张权利更符合本案实际情况，也能最大限度维护委托人合法权益。

结语建议

借名买房一般发生在亲戚、朋友之间，一开始借名人往往不好意思提出与出名人签订书面“借名买房”合同。但一旦出名人不承认借名买房的事实，借名人往往举证困难。因此律师提醒，为规避风险最好签订书面“借名买房”合同。但需要注意的是，若借名买房是为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，或存在违背公序良俗的情况，则“借名买房”合同会被认定为无效，借名人主张房屋所有权的诉求往往难以支持。